房屋租赁合同中的优先购买权

 生活杂谈     |      2020-06-06 11:00
  优先购买权
  不定期租赁、承租部分房屋
  1. 不定期租赁合同的优先购买权:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同的情况下,承租方仍为合法的承租人,出租人出卖房屋的,承租人依然在同等情况下享有优先购买权。
  2. 承租部分房屋的优先购买权:我国法律没有明确规定。但是,最高人民法院(2004)民一他字第29号《批复》中称:承租部分房屋的优先购买权需要考虑房屋的使用功能和所承租的面积,来决定是否应当具有优先购买权。如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的,使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋。如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的,使用功能整体性较为明显,则承租人的优先购买权及于所有房屋。如果承租人承租的部分房屋面积占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权。
  案情简介:
  2009年5月,G市XX轻纺贸易有限公司(以下简称:“轻纺贸易公司”)与该市商贸服务有限公司(以下简称“商贸公司”)就承租商贸公司开发的宝鼎大厦二楼签订了一份租赁合同。合同约定,轻纺贸易公司承租宝鼎大厦二层的2000平方米的房屋,期限为两年。但因为轻纺贸易公司一时不需要这么大的空间,便将其中的1000平方米房屋转租给了该市的伊美服装有限公司(以下简称:“伊美公司”),合同期限为一年。同年6月,双方签订了转租合同。合同签订以后,轻纺贸易公司就该转租合同送交商贸公司备案,商贸公司并未提出异议。2010年6月,转租合同到期以后,伊美公司提出希望续租,而轻纺贸易公司想收回房屋自用,但一直没有作出决定。在此期间,轻纺贸易公司仍然向伊美公司收取租金。2010年9月,商贸公司决定将该层2000平方米的房屋全部转让给第三人,轻纺贸易公司未提出异议。但伊美公司了解到转让价款以后,认为按照这一价款购买是合理的。因此,主张优先购买该楼层的房屋,商贸公司提出,伊美公司本身就是次承租人,仅承租了其中的1000平方米,而且,伊美公司与轻纺贸易公司之间的租赁合同已经到期,其无权主张优先购买权。双方因此发生了争议。
  
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